Wohnungseigentumsrecht in Hameln

Nach § 1 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung zusammen mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück und alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind – etwa Dach, Fassade, tragende Wände und zentrale Leitungen. Sie können nicht Sondereigentum sein (§ 5 Abs. 2 WEG). Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 kann sich das Sondereigentum auch auf Stellplätze und auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstrecken (§ 3 WEG).

Begründet wird Wohnungseigentum durch Vertrag der Miteigentümer oder durch Teilungserklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 WEG). Ihr sind ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen (§ 7 Abs. 4 WEG). Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander, zum Beispiel Nutzungsbeschränkungen, Sondernutzungsrechte an Gärten oder Stellplätzen und abweichende Kostenschlüssel. Vereinbarungen wirken gegen spätere Erwerber nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG).

• Ob ein Bauteil wie Fenster, Balkon oder Heizkörper zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehört, entscheidet über Zuständigkeit und Kostentragung.
• Widersprüche zwischen Teilungserklärung, Aufteilungsplan und tatsächlicher Bauausführung sind häufig Ursache von Streit.

Der Verwalter muss die Versammlung mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Die Einberufungsfrist beträgt mindestens drei Wochen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 WEG). Über die Beschlüsse ist eine Niederschrift anzufertigen; zusätzlich ist eine Beschluss-Sammlung zu führen, die jeder Eigentümer einsehen kann.

• Mehrheit: Ein Beschluss ist gefasst, wenn die Mehrheit der abgegebenen Stimmen zustimmt (§ 25 Abs. 1 WEG). Nach dem Gesetz hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme; die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes vorsehen, etwa ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen.
• Online-Teilnahme: Die Eigentümer können beschließen, dass eine Teilnahme auch elektronisch möglich ist (§ 23 Abs. 1 WEG). Seit Oktober 2024 kann mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen auch eine rein virtuelle Versammlung für einen Zeitraum von längstens drei Jahren beschlossen werden (§ 23 Abs. 1a WEG).
• Umlaufbeschluss: Ohne Versammlung ist ein Beschluss wirksam, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG).

Gegenstand der Beschlüsse ist die ordnungsmäßige Verwaltung (§ 19 WEG), dazu gehören unter anderem Hausordnung, Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, eine angemessene Erhaltungsrücklage und eine Versicherung des Gebäudes zum Neuwert. Jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf, dass die Verwaltung diesen Grundsätzen entspricht.

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt drei Klagearten (§ 44 WEG):

• Anfechtungsklage: Ein Beschluss, der gegen Gesetz, Gemeinschaftsordnung oder die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt, wird vom Gericht für ungültig erklärt.
• Nichtigkeitsklage: Nichtige Beschlüsse – etwa solche, für die der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt – sind von Anfang an unwirksam; die Nichtigkeit kann gerichtlich festgestellt werden.
• Beschlussersetzungsklage: Lehnt die Versammlung eine Maßnahme ab, auf die ein Eigentümer einen Anspruch hat, oder wird darüber gar nicht beschlossen, kann das Gericht den Beschluss ersetzen.

Die Fristen sind streng: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 WEG). Maßgeblich ist der Tag der Versammlung, nicht der Zugang des Protokolls. Liegt das Protokoll noch nicht vor, sollte die Klage trotzdem fristgerecht erhoben werden. Nach Ablauf der Frist wird ein anfechtbarer Beschluss bestandskräftig und bindet auch spätere Erwerber.

Beklagte ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die im Prozess vom Verwalter vertreten wird (§ 9b WEG). Die übrigen Eigentümer werden über die Klage informiert und können dem Rechtsstreit beitreten.

Über Maßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, beschließen die Eigentümer mit einfacher Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz, dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen (§ 20 Abs. 2 WEG). Unzulässig sind Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG).

Die Kosten regelt § 21 WEG:

• Kosten einer privilegierten oder einem einzelnen Eigentümer gestatteten Maßnahme trägt dieser Eigentümer; ihm gebühren dann auch die Nutzungen.
• Alle Eigentümer tragen die Kosten, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde – es sei denn, sie ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden – oder wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
• In den übrigen Fällen tragen die Eigentümer die Kosten, die der Maßnahme zugestimmt haben.

Für die laufenden Kosten gilt im Grundsatz das Verhältnis der Miteigentumsanteile. Die Eigentümer können jedoch für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 WEG), etwa nach Verbrauch oder nach Wohneinheiten. Ob ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist eine häufige Frage in Anfechtungsverfahren.

• Bestellung und Abberufung: Über Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Eigentümer (§ 26 WEG). Die Abberufung ist jederzeit möglich; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach. Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 26a WEG); für kleine Gemeinschaften gelten Ausnahmen.
• Befugnisse: Der Verwalter entscheidet selbst über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, und über Maßnahmen zur Wahrung von Fristen (§ 27 WEG). Größere Aufträge brauchen einen Beschluss.
• Wirtschaftsplan und Hausgeld: Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zur Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen sie auf Grundlage der Jahresabrechnung über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Zusätzlich muss der Verwalter einen Vermögensbericht vorlegen.
• Hausgeldrückstände: Die Gemeinschaft kann rückständiges Hausgeld einklagen. In der Zwangsversteigerung einer Wohnung sind Hausgeldansprüche bis zu fünf Prozent des Verkehrswerts vorrangig zu befriedigen (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).
• Einsicht: Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), etwa in Belege, Verträge und Kontoauszüge der Gemeinschaft.