Notar für Immobilien und Grundstücke in Hameln

Die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB schützt Käufer und Verkäufer vor übereilten Entscheidungen und sorgt für eine unabhängige Belehrung über die rechtliche Tragweite. Der Notar ist nach § 14 BNotO zur Unparteilichkeit verpflichtet: Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern gestaltet den Vertrag ausgewogen und belehrt alle Beteiligten gleichermaßen.

Die Beurkundung umfasst den gesamten Vertrag einschließlich aller Nebenabreden – etwa über mitverkaufte Einbauküchen, Übergabetermine oder Gewährleistung. Mündliche Absprachen außerhalb der Urkunde können den ganzen Vertrag unwirksam machen. Der Formmangel wird nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB erst geheilt, wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch erfolgt sind.

Ebenfalls beurkundungspflichtig sind unter anderem:

• Schenkungsversprechen über Grundstücke (§ 518 BGB in Verbindung mit § 311b BGB)
• Bauträgerverträge, bei denen ein Grundstück mit einem zu errichtenden Gebäude erworben wird
• die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang, die nach § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einem Notar erklärt werden muss
• die Einräumung von Sondereigentum durch Vertrag (§ 4 WEG)

1. Entwurf. Käufer und Verkäufer teilen dem Notar die Eckdaten mit (Beteiligte, Objekt, Kaufpreis, Übergabe, Finanzierung). Der Notar sieht das Grundbuch ein (§ 21 BeurkG) und erstellt einen Entwurf. Ist ein Verbraucher beteiligt, soll er den beabsichtigten Text nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Wird diese Frist unterschritten, sind die Gründe in der Niederschrift anzugeben.

2. Beurkundung. Der Notar liest den Vertrag allen Beteiligten vollständig vor, erläutert ihn und beantwortet Fragen. Änderungen können noch im Termin aufgenommen werden. Anschließend unterschreiben die Beteiligten und der Notar die Niederschrift.

3. Vollzug. Nach der Beurkundung übernimmt der Notar die Abwicklung, typischerweise:

• Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer
• Anfrage bei der Gemeinde, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB ausgeübt wird
• Einholen der Löschungsunterlagen für Grundschulden des Verkäufers (Lastenfreistellung)
• Anzeige an das Finanzamt (Grunderwerbsteuer) und Einholen der Unbedenklichkeitsbescheinigung
• Mitteilung der Fälligkeit des Kaufpreises, sobald die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen
• Antrag auf Eigentumsumschreibung, nachdem der Verkäufer den Kaufpreiseingang bestätigt hat

Wie lange der Vollzug dauert, hängt vor allem von den Bearbeitungszeiten des Grundbuchamts, der Gemeinde, des Finanzamts und der Banken ab.

Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung vergehen häufig mehrere Wochen bis Monate. In dieser Zeit ist der Verkäufer noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Vormerkung (§ 883 BGB) schützt den Käufer davor, dass in dieser Zeit Rechte Dritter eingetragen werden, die seinen Erwerb beeinträchtigen. Sie wirkt auch in einer Insolvenz des Verkäufers (§ 106 InsO).

Im Kaufvertrag wird die Fälligkeit des Kaufpreises in der Regel an folgende Voraussetzungen geknüpft:

• Eintragung der Vormerkung im Grundbuch
• Sicherstellung der Lastenfreistellung von nicht übernommenen Rechten
• Vorliegen erforderlicher Genehmigungen und der Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht

Erst wenn diese Punkte erfüllt sind, teilt der Notar den Beteiligten die Fälligkeit mit. So wird vermieden, dass der Käufer zahlt, ohne den Eigentumserwerb gesichert zu haben, und dass der Verkäufer das Eigentum verliert, ohne den Kaufpreis erhalten zu haben.

Grundschuld. Die Grundschuld (§ 1191 BGB) dient der Bank als Sicherheit für das Darlehen. Die Bank stellt das Bestellungsformular; der Notar beurkundet die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (§ 800 ZPO) und beantragt die Eintragung. Beim Kauf erteilt der Verkäufer dem Käufer im Kaufvertrag meist eine Finanzierungsvollmacht, damit die Grundschuld schon vor der Eigentumsumschreibung eingetragen werden kann.

Schenkung und Übergabe. Bei Übertragungen an Kinder oder Enkel werden häufig vereinbart:

• ein Nießbrauch oder Wohnungsrecht zugunsten der Übergeber
• Rückforderungsrechte, etwa für den Fall der Veräußerung oder des Vorversterbens des Erwerbers
• Regelungen zur Anrechnung auf den Pflichtteil oder zur Ausgleichung unter Geschwistern
• Pflegeverpflichtungen oder Zahlungen an weichende Geschwister

Zu beachten ist die Zehnjahresfrist beim Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 Abs. 3 BGB). Steuerliche Fragen (Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer) sollten Sie vorab mit Ihrem Steuerberater klären; der Notar weist auf eine mögliche Steuerpflicht hin, ersetzt aber keine Steuerberatung.

Wohnungseigentum. Soll ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, ist eine Teilungserklärung nach § 8 WEG mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde erforderlich. Der Notar entwirft die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung und reicht sie beim Grundbuchamt ein.