Mietrecht in Hameln

Die Kündigung von Wohnraum bedarf der Schriftform, also eines eigenhändig unterschriebenen Schreibens; E-Mail oder WhatsApp genügen nicht (§ 568 BGB). Die Fristen ergeben sich aus § 573c BGB:

• Mieter: drei Monate, unabhängig von der Mietdauer.
• Vermieter: drei Monate; nach fünf Jahren Mietdauer sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate.
• Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt.

Der Vermieter kann ordentlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 BGB), insbesondere bei erheblicher Vertragsverletzung des Mieters oder bei Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden. Der Mieter kann der Kündigung wegen besonderer Härte widersprechen (§ 574 BGB); der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich erklärt werden (§ 574b BGB).

Fristlos kann aus wichtigem Grund gekündigt werden (§ 543 BGB), zum Beispiel wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist (§ 569 BGB). Begleicht der Mieter den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (Schonfrist). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt das nicht für eine zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung; eine gesetzliche Änderung ist im Gesetzgebungsverfahren (Stand 10/2026).

Nach § 558 BGB kann die Erhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung verlangt werden und frühestens 15 Monate danach wirksam werden. Begründet wird sie mit einem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB). Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit für seine Zustimmung; stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB).

Nach einer Modernisierung kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete dadurch höchstens um 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro. Daneben sind Staffel- und Indexmieten möglich, wenn sie im Mietvertrag wirksam vereinbart sind (§§ 557a, 557b BGB).

Ob eine Gemeinde unter die abgesenkte Kappungsgrenze oder die Mietpreisbremse fällt, bestimmt in Niedersachsen die Niedersächsische Mieterschutzverordnung. Wir prüfen, welche Regeln für Ihre Wohnung gelten.

• Betriebskosten: Umlegbar sind nur die im Mietvertrag vereinbarten Kosten nach der Betriebskostenverordnung. Eine verspätete Abrechnung führt in der Regel dazu, dass der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen kann. Einwendungen muss der Mieter spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 BGB).
• Mietminderung: Ist die Tauglichkeit der Wohnung durch einen Mangel erheblich beeinträchtigt, mindert sich die Miete automatisch für die Dauer des Mangels (§ 536 BGB). Der Mieter muss den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Die angemessene Minderungsquote hängt vom Einzelfall ab; eine zu hohe Minderung kann ihrerseits eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs auslösen.
• Kaution: höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlungen; der Mieter darf sie in drei monatlichen Raten zahlen (§ 551 BGB).
• Verjährung bei Auszug: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 BGB).

Wohnungseigentum besteht aus dem Sondereigentum an der Wohnung und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade und Treppenhaus. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 selbst rechtsfähig (§ 9a WEG) und wird vom Verwalter vertreten. Grundlage sind die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung.

• Beschlussanfechtung: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Sie richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 WEG).
• Bauliche Veränderungen: Jeder Eigentümer kann angemessene Maßnahmen für Barrierefreiheit, das Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte verlangen (§ 20 Abs. 2 WEG).
• Hausgeld und Jahresabrechnung: Über Vorschüsse und Nachzahlungen beschließen die Eigentümer jährlich auf Grundlage des Wirtschaftsplans (§ 28 WEG).

Die Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungserklärung bedarf notarieller Mitwirkung; Fragen zum Erwerb und zur Teilung behandeln wir auch im Bereich Immobilienrecht.