Bau- und Architektenrecht in Hameln

Grundlage jedes Bauvorhabens ist der Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB) mit den besonderen Regeln für den Bauvertrag (§§ 650a ff. BGB). Für private Bauherren, die einen Unternehmer mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder erheblichen Umbaumaßnahmen beauftragen, gelten zusätzlich die Schutzvorschriften des Verbraucherbauvertrags:

• Pflicht des Unternehmers zu einer Baubeschreibung und verbindlichen Angaben zur Bauzeit (§ 650j BGB, § 650k BGB)
• Widerrufsrecht von 14 Tagen, sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde (§ 650l BGB)
• Abschlagszahlungen insgesamt höchstens 90 Prozent der Vergütung und eine Sicherheit von 5 Prozent für den Bauherrn bei der ersten Abschlagszahlung (§ 650m BGB)

Die VOB Teil B wird vor allem zwischen Unternehmen und von öffentlichen Auftraggebern verwendet. Sie regelt unter anderem Nachträge, Abnahme und Gewährleistung abweichend vom Gesetz. Gegenüber Unternehmern ist sie von der Inhaltskontrolle freigestellt, wenn sie ohne inhaltliche Abweichungen insgesamt vereinbart wird (§ 310 Abs. 1 Satz 3 BGB); gegenüber Verbrauchern werden ihre Klauseln einzeln geprüft. Ob ein Vertrag nach BGB oder VOB/B günstiger ist, hängt von Ihrer Rolle und vom Bauvorhaben ab – deshalb lohnt die Prüfung vor der Unterschrift.

Der Bauherr ist zur Abnahme verpflichtet, wenn das Werk vertragsgemäß hergestellt ist; unwesentliche Mängel berechtigen nicht zur Verweigerung (§ 640 Abs. 1 BGB). Bekannte Mängel sollten im Abnahmeprotokoll vorbehalten werden, sonst können Rechte verloren gehen (§ 640 Abs. 3 BGB).

• Fiktive Abnahme: Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und verweigert der Bauherr sie nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen. Verbraucher müssen darauf in Textform hingewiesen werden (§ 640 Abs. 2 BGB).
• Zustandsfeststellung: Wird die Abnahme wegen Mängeln verweigert, kann der Unternehmer eine gemeinsame Feststellung des Zustands verlangen (§ 650g BGB).
• Fälligkeit: Die Vergütung ist bei der Abnahme zu entrichten (§ 641 Abs. 1 BGB); beim Bauvertrag setzt die Fälligkeit zusätzlich eine prüffähige Schlussrechnung voraus (§ 650g Abs. 4 BGB).
• Einbehalt: Wegen eines Mangels kann der Bauherr nach Fälligkeit einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten, in der Regel das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB).

Bei VOB/B-Verträgen gelten Besonderheiten, etwa eine Abnahmefiktion zwölf Werktage nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung (§ 12 Abs. 5 VOB/B).

Die Mängelrechte ergeben sich aus § 634 BGB:

1. Nacherfüllung: Der Unternehmer beseitigt den Mangel oder stellt das Werk neu her (§ 635 BGB).
2. Selbstvornahme: Nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist kann der Bauherr den Mangel selbst beseitigen lassen und Kostenersatz sowie einen Vorschuss verlangen (§ 637 BGB).
3. Rücktritt oder Minderung der Vergütung (§ 638 BGB).
4. Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen.

Verjährung: Mängelansprüche bei einem Bauwerk und bei Planungs- und Überwachungsleistungen dafür verjähren in fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB), bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt die regelmäßige Verjährung. Ist die VOB/B wirksam vereinbart, beträgt die Frist für Bauwerke vier Jahre (§ 13 Abs. 4 VOB/B); eine schriftliche Mängelrüge setzt dort für den gerügten Mangel eine neue Frist von zwei Jahren in Gang, die nicht vor Ablauf der Regelfrist endet (§ 13 Abs. 5 VOB/B).

Zur Beweissicherung, etwa bevor ein Mangel überbaut oder beseitigt wird, kann ein selbständiges Beweisverfahren mit gerichtlich bestelltem Sachverständigen beantragt werden (§§ 485 ff. ZPO). Es hemmt zugleich die Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB).

• Abschlagszahlungen können in Höhe des Wertes der erbrachten und vertragsgemäßen Leistungen verlangt werden (§ 632a BGB).
• Bauhandwerkersicherung: Der Unternehmer kann Sicherheit bis zur Höhe der vereinbarten, noch nicht gezahlten Vergütung zuzüglich 10 Prozent für Nebenforderungen verlangen (§ 650f BGB). Das gilt nicht gegenüber Verbrauchern bei Verbraucherbau- und Bauträgerverträgen.
• Sicherungshypothek am Baugrundstück des Bestellers (§ 650e BGB).
• Anordnungsrecht und Nachträge: Ändert der Besteller den Leistungsumfang, ist die Vergütung nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen anzupassen (§ 650b, § 650c BGB).

Werklohnforderungen verjähren in der regelmäßigen Frist von drei Jahren zum Jahresende (§ 195 BGB). Die Kanzlei prüft Schlussrechnungen auf Prüffähigkeit, setzt Forderungen außergerichtlich oder gerichtlich durch und wehrt unberechtigte Gegenforderungen von Bauherren ab.

Nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 4. Juli 2019 (C-377/17) sind die früheren verbindlichen Mindest- und Höchstsätze entfallen. Die HOAI enthält seitdem Honorartafeln als Orientierung; ist keine Honorarvereinbarung in Textform getroffen, gilt der jeweilige Basishonorarsatz (§ 7 HOAI). Die Leistungen bei Gebäuden sind in neun Leistungsphasen gegliedert, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung (§ 34 HOAI).

• Sind die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele zu Vertragsbeginn noch nicht vereinbart, erstellt der Architekt zunächst eine Planungsgrundlage mit Kosteneinschätzung (§ 650p Abs. 2 BGB).
• Danach kann der Besteller den Vertrag kündigen; das Recht erlischt zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen, bei Verbrauchern nur, wenn sie darüber in Textform belehrt wurden (§ 650r BGB).
• Das Honorar wird fällig, wenn die Leistung abgenommen und eine prüffähige Honorarschlussrechnung übergeben wurde (§ 15 HOAI).

Die Kanzlei berät Architekten und Ingenieure bei Vertragsgestaltung und Honorarforderungen sowie Bauherren bei Planungs- und Überwachungsfehlern, für die Architekt und Bauunternehmer unter Umständen gemeinsam haften.