Grundstücks- und Immobilienrecht in Hameln

Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf jeder Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Das gilt für Kaufverträge ebenso wie für Schenkungen, Tauschverträge und die Übertragung von Wohnungseigentum. Ein nur privatschriftlich unterschriebener Vertrag ist formnichtig.

Der Eigentumswechsel selbst erfolgt in zwei Schritten: Käufer und Verkäufer erklären vor dem Notar die Einigung über den Eigentumsübergang, die sogenannte Auflassung (§ 925 BGB). Wirksam wird der Wechsel erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Damit der Käufer in der Zwischenzeit geschützt ist, wird in der Regel eine Auflassungsvormerkung eingetragen (§ 883 BGB). Sie sichert den Anspruch auf Übertragung gegen spätere Verfügungen des Verkäufers.

Typische Punkte, die vor der Beurkundung geklärt sein sollten:

• Kaufpreisfälligkeit: Zahlung erst, wenn Vormerkung eingetragen ist und Genehmigungen sowie Löschungsunterlagen für Altbelastungen vorliegen.
• Beschaffenheit und Mängel: Was ist ausdrücklich vereinbart, was ist von der Haftung ausgeschlossen?
• Übergabe, Nutzen und Lasten: Ab wann trägt der Käufer Grundsteuer, Versicherungen und Risiken?
• Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuchs: Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Grundschulden.
• Mitverkaufte Gegenstände: Einbauküche oder Inventar können gesondert ausgewiesen werden.

Neben dem Kaufpreis fällt in Niedersachsen Grunderwerbsteuer in Höhe von 5 % an. Wird ein Makler eingeschaltet und ist der Käufer Verbraucher, gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses: Ist der Makler für beide Seiten tätig, dürfen Käufer und Verkäufer nur zu gleichen Teilen zur Provision verpflichtet werden (§ 656c BGB).

Die wichtigsten Rechte in der Praxis:

• Nießbrauch (§ 1030 BGB): Der Berechtigte darf das Grundstück umfassend nutzen und die Erträge ziehen, also selbst wohnen oder vermieten. Häufig wird er bei der Übertragung einer Immobilie auf die Kinder für die Eltern vorbehalten.
• Wohnungsrecht (§ 1093 BGB): Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Es ist enger als der Nießbrauch; eine Vermietung ist ohne Gestattung nicht erlaubt.
• Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB): etwa ein Wege- oder Leitungsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Nachbargrundstücks.
• Dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB): Der Berechtigte kann in einen Kaufvertrag mit einem Dritten zu denselben Bedingungen eintreten. Daneben bestehen gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde nach § 24 BauGB.
• Grundschuld: dient meist der Absicherung eines Bankdarlehens und wird nach Rückzahlung nicht automatisch gelöscht; dafür ist eine Löschungsbewilligung der Bank erforderlich.

Bei der Gestaltung kommt es auf die Einzelheiten an: Wer trägt Instandhaltung und Nebenkosten? Was gilt bei einem Umzug ins Pflegeheim? Soll das Recht bei einem Verkauf bestehen bleiben? Auch die Löschung alter, nicht mehr genutzter Rechte ist häufig ein Anliegen, zum Beispiel vor einem Verkauf.

Ist eine Immobilie bei Übergabe mangelhaft, kann der Käufer nach § 437 BGB Nacherfüllung verlangen, den Kaufpreis mindern, vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz fordern. Die Ansprüche verjähren bei einem Bauwerk in fünf Jahren, im Übrigen in zwei Jahren ab Übergabe (§ 438 BGB).

In Kaufverträgen über gebrauchte Häuser und Wohnungen wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Ein solcher Ausschluss gilt nach § 444 BGB jedoch nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Typische Streitfälle sind feuchte Keller, Schädlingsbefall, nicht genehmigte Ausbauten oder falsche Angaben zur Wohnfläche.

Wichtig für Käufer:

• Mängel sofort dokumentieren (Fotos, Datum, Zeugen) und nichts beseitigen, bevor die Beweise gesichert sind.
• Exposé, Anzeigen und E-Mails aufbewahren – sie können Angaben zur Beschaffenheit belegen.
• Fristen im Blick behalten; ein selbständiges Beweisverfahren beim Gericht kann die Verjährung hemmen.

Bei Neubauten vom Bauträger gelten werkvertragliche Regeln; dazu informiert die Seite Bau- und Architektenrecht.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum wie Dach, Fundament oder Treppenhaus (§ 1 WEG). Der Eigentümer eines Hauses kann es durch eine Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Wohnungseigentum aufteilen (§ 8 WEG). Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung legen fest, wer welche Räume nutzt, wie Kosten verteilt werden und wofür Sondernutzungsrechte bestehen, etwa an Gartenflächen oder Stellplätzen.

Wer mit einem Beschluss der Eigentümerversammlung nicht einverstanden ist, muss schnell handeln: Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG). Sie richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für Streitigkeiten nach dem WEG ist unabhängig vom Streitwert das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Thomas Kock berät Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaften zu Teilungserklärungen, Beschlüssen, Kostenverteilung und baulichen Veränderungen. Fragen rund um vermietete Eigentumswohnungen behandelt die Seite Mietrecht.

Streit unter Nachbarn entsteht häufig über Hecken und Bäume an der Grenze, Überbau, Zufahrten oder Leitungen. Neben den Regeln des BGB (zum Beispiel § 906 BGB zu Immissionen und § 912 BGB zum Überbau) gilt in Niedersachsen das Niedersächsische Nachbarrechtsgesetz (NNachbG) mit Vorgaben etwa zu Grenzabständen von Anpflanzungen. Bevor ein Gericht angerufen wird, lohnt oft eine sachliche Klärung mit dem Nachbarn.

Viele Eigentümer möchten ihr Haus noch zu Lebzeiten an Kinder übergeben. Dabei stellen sich Fragen wie:

• Soll ein Nießbrauch oder Wohnungsrecht vorbehalten werden?
• Wie werden Geschwister gleichgestellt, und was gilt für den Pflichtteil?
• Unter welchen Voraussetzungen kann die Schenkung zurückgefordert werden, etwa bei Verkauf oder Vorversterben des Kindes?
• Welche schenkungsteuerlichen Freibeträge sind zu beachten (hier ist zusätzlich steuerlicher Rat einzuholen)?

Erbrechtliche Zusammenhänge erläutert die Seite Erbrecht.